По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Росреестр» [7], зарегистрировано прав, сделок, ограничений и обременений на недвижимое имущество всего в 2015 году 25 039 034, из них 11 547 017 на жилые помещения. Основную часть регистрационных действий с жилой недвижимостью составляют купля- продажа, мена, дарение и наследование. В результате регистрации перехода права собственности у квартиры появляется новый собственник, который может распоряжаться своим имуществом, то есть реализовывать свое право собственности, теоретически. Но, что если в квартире остаются зарегистрированы бывший собственник квартиры и члены его семьи? Зарегистрированы, значит имеют право пользоваться жилым помещением, следовательно, могут проживать в жилом помещении, требовать не чинить препятствий в пользовании данным жилым помещением, до тех пор, пока не будут сняты с регистрационного учета, то есть лишены права пользования, следовательно, в судебном порядке.
Предусмотреть в договоре купли-продажи обязанность сняться с регистрационного учета, теоретически, можно, но в случае неисполнения такой обязанности необходимо будет так же обращаться в суд. Обязать совершеннолетних членов семьи, сняться с регистрационного учета, прежний собственник может разве что силой убеждения. А в случае наследования вообще отсутствует договор, в котором можно предусмотреть такие обязанности. Таким образом, после регистрации прав собственности на жилое помещение, в случае если в жилом помещении остаются зарегистрированы лица, не связанные с обременением права собственности на такое помещение, новому собственнику придется обращаться в суд с иском о признании данных лиц утратившими право пользования жилым помещением, при этом возникает необходимость нести расходы на оплату государственной пошлины, обеспечения участия в судебных заседаниях, представлять доказательства, нести ответственность.
Вопрос юридической ответственности подробно раскрыт в работе Юзефович Ж. Ю. «Функции юридической ответственности и формы их реализации по российскому законодательству» [6]
Действующее законодательство Российской Федерации регламентирует данные правоотношения следующим образом.
В соответствии с частью 2 ст. 292, «Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ [2]
- Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
То есть, переход права собственности на жилое помещение не является прекращением права пользования, а является лишь основанием для прекращения права пользования.
Авторы считают, что такой подход к вопросу прекращения права собственности, существенно нарушает права нового собственника, создавая при этом необоснованные привилегии для предыдущего собственника в виде сохранения за ним права пользования отчуждаемым жилым помещением. При этом, на нового собственника возлагаются дополнительные обязанности по осуществлению целого ряда юридически значимых действий, направленных на прекращения права пользования бывшего собственника и членов его семьи.
В соответствии с частями 1, 2 ст. 209, «Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ [2]
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с ч. 1 ст. 235, «Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ [2]
- Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
То есть, вследствие прекращения права собственности, прекращаются права владения, пользования, распоряжения имуществом.
Право пользования отчуждаемым жилым помещением членами семьи прежнего собственника существовало на основании закона:
части 1 статьи 292 «Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ [2]
- Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
В соответствии с частью 1 ст. 31, «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ [5]
- К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Таким образом, возникает правовая коллизия в части возникновения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника без передачи новым собственником таким лицам права пользования данным жилым помещением.
Данная коллизия возникла при изменении жилищного законодательства Российской Федерации в 2005 году.
Для понимания действий законодателя необходимо изучить историю данной нормы. Так до 1 января 2005 года данная норма выглядела следующим образом:
«2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.»
ст. 292, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2004) [3]
Таким образом, до 01 января 2005 года выписать прежнего собственника и членов его семьи, не имеющих иного жилого помещения, было невозможно.
Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» [4] в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301; 2001, N 21, ст. 2063) внесены изменения:
2) в статье 292:
в пункте 2 слова «не является» заменить словом «является»;
Таким образом, законодатель предоставил возможность собственнику снимать с регистрационного учета бывшего собственника жилого помещения и членов его семьи. Однако, такая норма все же нарушает конституционные права собственника жилого помещения.
В соответствии с частями 1, 2 ст. 35, «Конституции Российской Федерации» [1]
- Право частной собственности охраняется законом.
- Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Приведенная норма Конституции, является нормой «прямого действия», носит императивный характер и направлена на защиту права частной собственности. Наличие же в действующем законодательстве иных норм, которые противоречат Конституции, создает существенные трудности для правоприменительной практики и в значительной степени нарушает реализацию права частной собственности гражданами Российской Федерации.
В результате проведенного исследования, в настоящей статье, авторы приходят к выводу о необходимости внесения изменений в «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ [2], определяющих прекращение права пользования жилым помещением всех зарегистрированных в данном жилом помещении лиц, не имеющих отношения к обременению права собственности на такое помещение, в результате отсутствия основания права пользования, путем обращения собственником жилого помещения в орган, осуществляющий регистрацию граждан по месту жительства, с заявлением о снятии таких лиц с регистрационного учета.
Авторы: Морковкин А.В., Бурлаченко А.С.
